פירוק שיתוף במקרקעין

הזכות לתבוע פירוק שיתוף:
37. (א) כל שותף במקרקעין משותפים זכאי בכל עת לדרוש פירוק השיתוף.
(ב) היתה בהסכם שיתוף תניה השוללת או מגבילה את הזכות לדרוש   פירוק השיתוף לתקופה העולה על שלוש שנים, רשאי בית המשפט, כעבור שלוש שנים, לצוות על פירוק השיתוף, על אף התניה, אם נראה לו הדבר צודק בנסיבות הענין.
התפיסה שביסוד חוק המקרקעין, תשכ"ט - 1969 (להלן: "החוק") היא, שהבעלות המשותפת אינה רצויה, כמשתמע מסעיף 37(א) לחוק המקרקעין, שאינו מגביל כלל את השותף במקרקעין לדרוש את פירוק השיתוף, הן מבחינת מועד והן מבחינת הסיבות לבקשת הפירוק
המדיניות החקיקתית המונחת ביסוד ההוראה הזאת היא לא רק ששיתוף במקרקעין עלול לגרום לריב ומדנים  אלא שפירוק השיתוף מעודד בדרך-כלל את המגמה הרצויה של פיתוח המקרקעין, בעוד שהמשך הפיצול של הבעלות מכביד על סחירותם בשוק ועל פיתוחם (ע"א 1849/91 פרידמן נ' אחים פנחס,פ"ד מז(5)).
יתרה מזאת, בסעיף 37 (ב) לחוק נקבע כי גם אם קיים בהסכם השיתוף תניה השוללת את הזכות לפירוק השיתוף היא תהא תקפה לזמן מוגבל בלבד באם אינה רשומה בספר המקרקעין.
דרכי פירוק השיתוף במקרקעין:
בשתי צורות כוללות ניתן לפרק את השיתוף במקרקעין:
1. בדרך של הסכם בין הצדדים. הסכם בין הצדדים יכול לקבוע את הפירוק בדרכים הבאות:
1. פירוק (של מקרקעין שניתנים לחלוקה ושאינם ניתנים לחלוקה) בדרך של מכירה תחרותית או כל צורה שהיא לפיה שותף אחד מוכר לשני את חלקו או כל דרך אחרת כפי שיתנו הצדדים  למעט, חלוקה בעין לגביה קיימות הוראות מיוחדות כפי שיפורט כלהלן.
2. פירוק של מקרקעין שניתנים לחלוקה בדרך של חלוקת המקרקעין בעין. בדרך זו על ההסכם לקבל את אישורו של המפקח על רישום המקרקעין כי החלוקה תואמת את חוק התכנון והבנייה, תשכ"ה – 1965 וכל חיקוק אחר בנידון.
2. כאשר אין הסכם בין הצדדים יהיה הפירוק על ידי צו של בית המשפט אשר יהיה כבול בפסיקתו להוראות וצורות פירוק שונות הקבועות בסעיפים 39-43 לחוק.
דרכי הפירוק על ידי בית משפט:
1. חלוקה בעין של המקרקעין ס' 39 לחוק:
39.(א) במקרקעין הניתנים לחלוקה יהיה פירוק השיתוף בדרך של חלוקה בעין.

(ב) היתה החלוקה בעין אפשרית רק אם ישולמו תשלומי איזון משותף לשותף, רשאי בית המשפט לחייבם בתשלומים כאלה, אם נראה לו הדבר יעיל וצודק בנסיבות הענין; על תשלומי האיזון יחולו הוראות סעיף 25, בשינויים המחוייבים.
(ג) ראה בית המשפט צורך בכך, רשאי הוא לצוות על רישום זיקת הנאה בין החלקות.
מהי חלוקה בעין? חלוקת המקרקעים בין השותפים באופן שכל אחד מהם זוכה בבעלות עצמאית ונפרדת  - להבדילה מבעלות משותפת על חלק מסויים מתוכם. מקרקעין ניתנים לחלוקה בעין אם ניתן לפצלם למספר חלקים שכל אחד מהם יכול מסוגל לשמש נושא נפרד לבעלות.
בחינת יכולת הפירוק בשיתוף בעין: גורמים כלכליים
בכל מקרה בו הנכס ניתן לחלוקה בעין עדיפ החלוקה כזו על מכירתו. עד כדי כך ששיקול הדעת נשלל מבית המשפט כל עוד חלוקה כזו אכן אפשרית.  רק אם המקרקעין אינם ניתנים לחלוקה בען או שחלוקה כזו תיגרום להפסד ניכר לשותפים, כולם או מקצתם, רק אז יהיה פירוק השיתוף בדרך של מכירת הנכסים וחלוקת הפידיון. מהו הפסד ניכר? לעניין סבירות הפגיעה בשווי המקרקעין ניתן ללמוד מפסקי הדין העוסקים באומדן פיצויים על פי ס' 197 לחוק התכנון והבנייה ושאלת סבירות הפגיעה לאור סעיף 200 לחוק התכנון, כדלקמן:
"לא יראו קרקע כנפגעת אם נפגעה על ידי הוראה שבתכנית הנמנית עם אחת ההוראות המפורטות להלן ובלבד שהפגיעה אינה עוברת את תחום הסביר בנסיבות הענין ואין זה מן הצדק לשלם לנפגע פיצויים..."

פירוק בדרך של מכירה:

40. (א) במקרקעין שאינם ניתנים לחלוקה, וכן אם נוכח בית המשפט כי חלוקה בעין תגרום הפסד ניכר לשותפים, כולם או מקצתם, יהיה פירוק השיתוף בדרך של מכירת המקרקעין וחלוקת הפדיון.
(ב) המכירה תהיה בדרך שנמכרים מקרקעין מעוקלים בהוצאה לפועל, זולת אם הורה בית המשפט על דרך אחרת שנראית לו יעילה וצודקת יותר בנסיבות הענין.
פירוק בדרך של מכירה יעשה באחד משני מקרים:
האחד, כאשר המקרקעין אינם ניתנים לחלוקה. השני, המקרקעין ניתנים לחלוקה אולם חלוקתם בעין תגרום להפסד ניכר לשותפים כולם או מקצתם.
מכירת המקרקעין תהא באחת משתי צורות האחת בדרך שנמכרים מקרקעין מעוקלים בהוצאה לפועל. השנייה, בכל דרך אחרת הנראת לבית המשפט כיעילה וצודקת בנסיבות העניין.

העדפת מכירה תחרותית על מכירה בין הצדדים

בע"א 190/73 ראובן חזקיהו ואח' נ' יעקב שרף, פ"ד כב' (1) 44, המערערים, חברה קבלנית, רכשה מחצית מחלקה בחולון, כאשר החצי הנותר היה בבעלות המשיב, פני המערערים לא היו לשיתוף נכסים עם המשיב. משלא הגיעו לידי הסכמה עם המשיב, בדבר מכירה פנימית (בינם לבין עצמם), הגישו המערערים תביעת חלוקה לבית המשפט. שופט בימ"ש השלום קבע שהחלקה אינה ניתנת לחלוקה בעין והורה על מכירתה בין הצדדים, בינם לבין עצמם, בדרך של מכירה חברותית "לכל המרבה במחיר", כאשר מצא דרך זו "יעילה וצודקת", כאמור בס' 40(ב). ביהמ"ש המחוזי שלפניו ערער המשיב והפך את הקערה על פיה, הוא פסק כי:

" אין ביהמ"ש יכול למצוא דרך "יעילה וצודקת" לעניין ס' 40(ב) הנ"ל אלא עפ"י בקשת אחד מבעלי הדין שנומקה והוכחה לפניו כדבעי, ולא מיוזמת ביהמ"ש ועל דעת עצמו בלבד...."

הדרך הרגילה שנקבעה על ידי המחוקק לפרוק שותפות בנכסי דלא ניידי, שאינם ניתנים לחלוקה, היא מכירה פומבית. המחוקק בחוק המקרקעין רצה לפסוח על שלב ביניים של הצעת הנכס למכירה לשותפים. על מטרה זו של החוק למד ביהמ"ש, בין היתר, מדברי הסבר להצעת חוק המקרקעין ומדברי שר המשפטים דאז, ד"ר יוסף בקריאה ראשונה:

" ההוראות בעניין חלוקה בעין של מקרקעין משותפים ומכירה פומבית של מקרקעין, שאין בהם דין חלוקה, דומות להוראות החוק הקיים, בהבדל חשוב במכירה פומבית קובע החוק הקיים שני שלבים – ניסיון מכירה בין השותפים ואחר כך מכירה פומבית לציבור : בחוק המוצע הושמט שלב הביניים והמכירה היא בדרך של הצעה פומבית לציבור. הייתה זו המלצה אחידה של כל העוסקים בכך, שופטים, עו"ד וכו' שהעידו פה אחד כי מקדמת דנא לא נגמר מעולם הליך החלוקה בשלב הראשון, באופן ששלב זה גורם למעשה רק לבזבוז זמן לביהמ"ש ולצדדים... הדרך של מכירה תחרותית בין השותפים היא דרך יוצאת מן הכלל, ומי שמבקש שביהמ"ש יסטה מן הכלל של מכירה פומבית, חייב להוכיח, שבנסיבות העניין, הדרך של מכירה פומבית היא גם יעילה וגם צודקת".

במקרה הנדון, הציעו המערערים סכום כסף לרכישת הנכס משותפיהם, העולה ביותר ממאה אחוזים מהמחיר בו רכשו את חלקם בנכס, זאת זמן קצר לאחר רכישתם זו. גרס ביהמ"ש כי לא רשאי היה שופט ביהמ"ש השלום להתייחס להצעה כהצעה טובה ומתקבלת על הדעת:
"לו הייתה נערכת מכירה פומבית, יתכן והיו התוצאות יכולות להיות גבוהות הרבה יותר. בכל אופן, אין להסיק מן המחיר שהוצע, כי הדרך בה בחר השופט הייתה "היעילה והצודקת כנדרש ע"י החוק".

עוד מציין ביהמ"ש כי:
"היה צריך להיות ער לכך שאין הצדדים נמצאים במצב שווה במובן הכלכלי, ולנהוג במשנה זהירות כאשר החליט שלא למכור את הנכס במכירה פומבית, מכירה אשר כאמור כל מטרתה להשיג מחיר מכסימלי, שלא יקפח אף אחד מן השותפים."

דווקא העובדה שהמערערים הציעו סכום גבוה בעד חלקו של המשיב לעומת המחיר בו רכשו את חלקם, יכול ללמד על דינמיקת שוק המקרקעין באותה עת. אומנם קובע ביהמ"ש, כי בסיפא של ס' 40(ב) נותר פתח למכירת נכסים שלא בדרך של מכירה פומבית, אולם אין ספק:
"כי הדרך האחרת (בין היתר מכירה תחרותית בין השותפים) היא דרך יוצאת מן הכלל, וכי על מי שמבקש שביהמ"ש יסטה מן הכלל, חובת ההוכחה, שבנסיבות העניין, הדרך השנייה היא גם יעילה וגם צודקת. הדרך האחרת תהיה, למשל, מתאימה שהנכס שווי מועט, ופרוצדורה של מכירה פומבית רק תגדיל את ההוצאות, שהדרך האחת עשויה להקטינן."
דחיית המכירה בעת הליך של פירוק השיתוף מנימוק של עלויות ערך עתידיות

בע"א 319/74 רובינשטיין ושות' חברה קבלנית בע"מ ואח' נ' תמרה פיין ואח', פ"ד  ל 454, המשיבים, כמו כל בעל משותף, זכאים למחיר הוגן עבור חלקיהם, לפי ערכם, בעת המכירה. אין הם זכאים לדחיית המכירה מן הטעם שבעתיד עשוי ערך הרכוש לעלות.
במקרה הנדון עתידה הייתה להיות מוכנת תוכנית בניין עיר חדשה לאותו האזור. אישור תוכנית כזו היה מביא לעליית ערך החלקה. ביהמ"ש לא התעלם מעלויות שווי שכזו, אולם לעניין דחיית המכירה פסק בין היתר:
" במכירת מקרקעין מעוקלים בהוצאה לפועל, קובעים את מחירם הנכון של המקרקעין עפ"י שומה. לפי תקנה 52 לתקנות ההוצאה לפועל, תשכ"ח-1968. בשומה כזאת בוודאי ובאו בחשבון סיכויי הפיתוח של הקרקע. לראש ההוצאה לפועל שוקט דעת לאשר את המכירה או שלא לאשרה אם המחיר המוצע הוא ירוד מתחת למחיר השומה, יש להניח שהוא יימנע מלאשר את המכירה. כל הבעלים משותפים זכאים למחיר הוגן עבור חלקם לפי ערכם בעת המכירה. אין הם זכאים לדחיית המכירה מן הטעם שבעתיד עשוי ערך הרכוש לעלות וחבל שלא להמתין לעליית ערך כזאת. זה נובע ברורות מהוראות ס' 37(א) של חוק המקרקעין, כי כל שותף במקרקעין משותפים זכאי בכל עת לדרוש פירוק השיתוף: 'בכל עת' נאמר, ולא בעת ששותפיו יסכימו לפירוק, יהיו הטעמים לאי הסכמתם בהווה אשר יהיו"

ס' 43 – משאלות השותפים
בית המשפט יתחשב ככל האפשר בדרישת מקצת השותפים לקיים את השיתוף ביניהם ובשאר משאלותיהם של השותפים.

חלות הוראות ס' 43 כשהחלוקה בעין אינה אפשרית
לעניין חלות הוראת סעיף זה, קובע ביהמ"ש מפורשות, כי סעיף זה חל במקרה של ביצוע חלוקה בעין ולא כאשר חלוקה בעין אינה אפשרית.

ס' 44 – ניהול ושימוש עד לפירוק
ביהמ"ש רשאי לתת צו זמני בדבר סדרי ניהול המקרקעין והשימוש בהם עד לסיום הליכי הפירוק.