מקרקעין גובלים

מקרקעין גובלים בתחומה של תוכנית פוגעת
סעיף 197 לחוק התכנון והבניה, תשכ"ה 1965

א. מבוא
"197. תביעת פיצויים (תיקון: תשמ"ג, תשנ"ה)

(א) נפגעו על ידי תכנית, שלא בדרך הפקעה, מקרקעין הנמצאים בתחום התכנית או גובלים עמו, מי שביום תחילתה של התכנית היה בעל המקרקעין או בעל זכות בהם זכאי לפיצויים מהועדה המקומית, בכפוף לאמור בסעיף 200".

סעיף 197 לחוק התכנון והבניה, התשכ"ה-1965 (להלן: "החוק") המקנה את הבסיס לתביעת פיצויים מהוועדה המקומית בגין פגיעה במקרקעין ע"י תכנית שלא בדרך הפקעה. הסעיף מגביל את הזכות לפיצויים לשתי קבוצות של מקרקעין: האחת- "מקרקעין הנמצאים בתחום התכנית"; והשנייה- מקרקעין "הגובלים עימו". דהיינו: בכל הקשור למקרקעין המצויים מחוץ לתחום התכנית, צומצמה זכות התביעה רק למקרקעין "גובלים".

בע"א 1188/92 הועדה המקומית לתכנון ובניה ירושלים נ' ברעלי  (להלן: "פס"ד ברעלי") דן כבוד השופט זמיר בתכנית פוגעת, שמכוחה נסלל כביש מהיר העובר במרחק מטרים ספורים מן החלקה עליה ניצב הבית של הטוענים לפגיעה לפי סעיף 197(א) לחוק. בפסה"ד מאבחן כב' השופט זמיר בין שתי הדרכים לפגיעה במקרקעין ע"י תכנית: פגיעה ישירה ופגיעה עקיפה.

פגיעה ישירה נגרמת על-ידי התכנית עצמה: התכנית חלה על מקרקעין מסוימים ומשנה את הנורמות המשפטיות החלות על מקרקעין אלה. כך, למשל, כאשר התכנית אוסרת בנייה או מקטינה את אחוזי הבנייה במקרקעין הנדונים.

פגיעה עקיפה אינה נגרמת על-ידי התכנית עצמה, אלא על-ידי מקור חיצוני.
הפגיעה נובעת בדרך כלל מתחולת התכנית על מקרקעין סמוכים. למשל, היא מתירה לבנות על מקרקעין סמוכים מבנה החוסם גישה או מפעל הגורם מטרד, כגון מטרד של רעש או ריח. במקרה כזה התכנית אינה משנה את הנורמות המשפטיות החלות על המקרקעין הנדונים, אלא את הנורמות המשפטיות החלות על מקרקעין סמוכים, אך כתוצאה מביצוע התכנית ירד ערכם של המקרקעין הנדונים. המבחן העיקרי לפיו יקבע אם פגיעה עקיפה מזכה בפיצויים, הוא מבחן הקשר הסיבתי. ככל שהקשר הסיבתי בין התכנית לבין התביעה מתרופף, כך גם נחלשת ההצדקה לתשלום פיצויים.

בפס"ד ברעלי מודגש, כי מן הבחינה של תכלית החוק אין טעם להבחין, לעניין הזכות לפיצויים, בין פגיעה ישירה לבין פגיעה עקיפה וכי הפגיעה העקיפה עלולה להוריד את ערך המקרקעין לא פחות, ולעיתים אף יותר, מפגיעה ישירה. יחד עם זאת, מפסה"ד עולה כי לא כל בעל מקרקעין ניזוקים או בעל זכות בהם יכול לתבוע נזקיו אלא רק אלו שהמקרקעין שלהם נמצאים בתחום התכנית או גובלים עימה. מקרקעין המצויים מחוץ למעגל המקרקעין הגובלים אינם זכאים לפיצוי.

"העובדה שסעיף 197 (א) מתייחס למידת קרבתם של המקרקעין לגבולות התכנית מלמדת כי הגבלה שבסיסה ריחוק גיאוגרפי הייתה חלק מתכלית התיקון, כפי שציין כב' השופט זמיר בעניין ברעלי.
אין באמור בסעיף 197 (א) כדי לומר כי מקרקעין שאינם בתחום התכנית הפוגעת או גובלים בה לא יכולים להיפגע מתכנית אלא כי ממקרקעין כאלה נשללת הזכות לפיצוי על פי סעיף 197 (א)" .

ב. מקרקעין גובלים:

מתי ייחשבו מקרקעין כמקרקעין הגובלים בתחומה של תוכנית פוגעת, לצורך תביעת פיצויים לפי סעיף 197 לחוק?

פרשנות המונח "גובלים" בפסיקה

1. גובל = צמידות פיזית של קרקע המשיקה לקרקע הנמצאת בתחום התכנית, אם לאורך אחד מצלעותיה ואם בנקודה אחת מאחד מקודקודיה.

ע"מ 51/98  אורן ואח' נ' הועדה המקומית לתכנון ובניה רמת השרון (טרם פורסם) [ להלן:"פס"ד אורן"]

בפס"ד זה עמדו בתי העותרים במרחקים שבין 32 מ' ל-63 מ' מגבול תכנית שעניינה הקמת מחלף. ועדת ערר טענה, שבתי העותרים אינם "גובלים" בתכנית. העותרים טענו כי הפרשנות לפיה סעיף 197(א) לחוק חל רק על מקרקעין הצמודים פיזית לשטח תכנית אינה נכונה בהיותה פרשנות פורמליסטית המנוגדת לתכלית החקיקה ויוצרת אי צדק. כב' השופט גורן דחה את טענות העותרים בפוסקו כי, "גובל" משמעותו השקה פיזית בפועל בין שטחים שונים, ומקרקעין שאין להם גבול פיזי ממשי עם תכנית פוגעת – אין לבעליהם כשרות בסיסית לתבוע נזקים כלשהם.

הפסיקה התבססה, בין היתר, על הנימוקים הבאים:
1. הרציונל מאחורי תיקון סעיף 197(א) לחוק הינו הצורך בוודאות ובידיעה ברורה מראש של רשויות התכנון לגבי היקף הפיצויים שבהם עשויות הן להתחייב בגינה של תכנית נתונה.
2. אמנם בכל קריטריון סופי וקבוע מראש, המגדיר באופן ודאי את היקף הנכסים שיהיו זכאים לפיצויים על פי סעיף 197(א), יש משום שרירותיות ולעיתים יהיה בו כדי להביא לחוסר צדק, אולם גם פרשנות גמישה לא תביא לוודאות.
3. יש לחייב סימטריה בין הזכאות לפיצויים לבין החבות בהיטל השבחה, אשר סעיף 2(א) לתוספת השלישית לחוק מתייחסת גם היא למונח "או הגובלים עמו". פרשנות נרחבת למונח בהקשר של היטל השבחה תגרום, למשל, לחיוב של כל התושבים בעיר בה חלה התכנית בתשלום היטל השבחה בגין ההשבחה שהושבחו נכסי המקרקעין שבבעלותם, על שום ההקלה בפקקים ובעומס התנועה בכניסה לעיר, שהם תוצאה של אישור התכנית.

עת"מ 1040/00, 1059 דשבסקי ואח' נ' הוועדה המקומית שרונים  [להלן: "פס"ד דשבסקי"] 

בפס"ד זה הגישו העותרים תביעת פיצויים לפי סעיף 197(א) בגין שתי תוכניות נפרדות ביישוב אבן יהודה (הקמת קניון והקמת חניון לקניון) הגובלות עם המקרקעין שלהם.
ביהמ"ש חזר על גישתו כי "גובל" משמעותו השקה פיזית ממש. יחד עם זאת נקבע, כי אין להסתפק בבדיקה טכנית של תחום התכנית עפ"י הקו הכחול התוחם אותה, אלא יש לבחון מהותית את מיקומו של הקו הכחול. במקרים מסוימים לועדת הערר קיימת סמכות לקבוע, כי תחום התכנית הפוגעת רחב יותר מן התחום הנחתם ע"י הקו הכחול, כל זאת בשל החשש כי מטרת מתכנני התכנית, בהצבת הקו הכחול הייתה לחמוק מתשלום פיצויים או להקטינם באופן משמעותי. 
התוצאה העולה מפס"ד דשבסקי הינה, כי ניתן להחיל את סעיף 197(א) לחוק גם על מקרקעין אשר אינם גובלים טכנית בקו הכחול המשורטט אלא הם מצויים בטווח ההשפעה של תקנון התכנית הפוגעת עצמה עפ"י הקריטריונים האמורים, או גובלים בו.
      
2.   גובל = מקרקעין השוכנים בסמיכות לתכנית הפוגעת. (פרשנות פחות דווקנית ויותר תכליתית)

עמ"נ (י-ם) 102/00 הלברייך נ' הוועדה המקומית לתכנון ובניה י-ם  [ להלן:"פס"ד הלברייך"]

בפס"ד זה דן ביהמ"ש בתביעה לפיצויים אשר הגישו המערערים, אשר בין המקרקעין לבין גבול התכנית הפוגעת, הפריד כביש –רחוב אבידע בירושלים.  נשיא  ביהמ"ש המחוזי בי-ם, כבוד השופט זיילר, דחה מפורשות את הפרשנות ה"מצומצמת מאוד" למונח "גובלים" בפס"ד אורן וקבע, כי גישת ההשקה הפיזית תחטיא את כוונת המחוקק.

" קשה לי לקבל שכוונת המחוקק הייתה נוקשה ופורמלית עד כדי לקבוע שכל הפרדה, ולו של תעלת נוי קצרה, או של שביל צר... או שטח צר המפריד בין לבין, ישללו מהמקרקעין שמעבר לאותו "חיץ" את הזכות לפיצוי הניתנת  למי ש"מיני חיץ" אינו מפריד ביניהם. אחרי ככלות הכל, איש לא יטען ברצינות שיש הבדל בין מידת הפגיעה של המקרקעין המשיקים ממש לגבול התכנית לבין מידת הפגיעה במקרקעין המרוחקת 10 או 20 ס"מ מהגבול, כשתעלת מים רדודה המשמשת לנוי מפרידה ביניהם, או ששביל שרוחבו מטר מפריד ביניהם".

ביהמ"ש בפס"ד הלברייך קבע, כי המילה "גובלים" אינה משמשת תמיד כהשקה גיאומטרית אלא כגובלת גם במצבים של סמיכות מיידית, שאיננה בהכרח השקה פיזית. עפ"י גישה זו נקבע, כי כאשר בין המקרקעין לתכנית הפוגעת אין חיץ של מרחק מהותי, גם לא חיץ פיזי, גם לא גורם אחר המנתק את רצף הזיקה שבין השניים כפי שהיא נראית לעיני כל, יש לראות במקרקעין כ"גובלים" בתכנית הפוגעת, אפילו יש מרחק מה ביניהם.

עת"מ (חיפה) 154/00 אילנץ ואח' נ' ועדת ערר מחוזית חיפה 

פס"ד זה טענו העותרים, כי בעקבות אישור תכנית פוגעת, נבנה בשטח מבנה בן שמונה קומות אשר גורם להם לפגיעה בשל חסימת אור ואוורור, הסתרת נוף, רעש ובעיות חניה. לעומתם טענה ועדת הערר, כי לא מתקיימת הדרישה למקרקעין גובלים וזאת כיוון שקיימת הפרדה בין שטחי התכנית הפוגעת לחלקות העותרים, ע"י הדרך אשר הקו הכחול עובר במרכזה.
כבוד השופטת גילאור קבעה, בהסתמך על פס"ד הלברייך, כי "גובל" יכול שיהיה גם בסמיכות מיידית וכי אין לחשוש ממצב בו רשויות התכנון לא תוכלנה להעריך, בכלים ובקריטריונים המסורים להן, אילו מקרקעין ייחשבו כ"מקרקעין גובלים". ביהמ"ש הסיק, שלמרות חלק הכביש, הנמצא בין מקרקעי העותרים לבין הקו הכחול של גבול התכנית, ייחשבו המקרקעין של העותרים כגובלים בתכנית.

עמ"נ (ת"א) 113/02 גונן ואח' נ' הוועדה המקומית מודיעין  [להלן:"פס"ד גונן"]

בפס"ד זה דן כבוד השופט ד"ר קלינג בתכנית מתאר מחוזית אשר שונה בה היעוד של הקרקע, הנמצאת במרחק של כ-30 מטר מבתיהם של המערערים, מייעוד של שמורת נוף ונופש ליישוב עירוני.
ביהמ"ש אימץ את הקבוע בפס"ד הלברייך קבע, כי הגם שהשקה פיזית מתיישבת עם הפירוש המילולי, הרי שאין לאמץ פירוש זה, כי אם פרשנות תכליתית גמישה יותר: פרשנות אשר תאפשר התחשבות בנסיבות של כל פגיעה ופגיעה ובכלל זה בעוצמת הפגיעה, וכן במרחק שבין הנכס הנפגע לבין התוכנית וכן הגורמים החוצצים בין התוכנית לנכס. ביהמ"ש הבהיר כי מקום בו יש השקה פיזית, עולה מלשון החוק חזקה המקנה לנפגע את הזכות לתבוע לפי סעיף 197(א) לחוק, מבלי שיהיה צורך ליתן את הדעת על הנסיבות המקיימות את דרישת הגבוליות, כאשר לא קיימת השקה פיזית.
 
עפ"י פס"ד גונן, גישת הסמיכות המיידית הולמת את תכלית סעיף 197(א) לחוק. פרשנות מרחיבה זו מתחייבת גם לאור חוק יסוד כבוד האדם וחירותו, אשר קובע כי פגיעה בקניינו של אדם חייבת להיות מידתית. אין לראות פגיעה כמידתית כאשר נשללת מהנפגע הזכות לקבל פיצוי על הפגיעה. מה עוד שסעיף 200 לחוק יוצר מערכת איזונים, שבמקרים הראויים תשלול מהנפגע את הזכות לפיצוי.

פרופ' נמדר במאמרו  גורס, כי מבין שתי הגישות המתוארות לעיל, יש לאמץ את הגישה השנייה האומרת כי אין צורך שהמקרקעין ישיקו פיזית לתחום התכנית כדי שיוכלו לקבל פיצוי בגין הפגיעה בהם.
הטלת האחריות הנזיקית על הרשות בגין הנזק שנגרם למקרקעין סמוכים נועדה כדי לחייב אותה לנהוג באיפוק ולהתחשב באינטרסים של האנשים המשתמשים בקרקע סמוכה, מצד אחד, אך לגרום לתכנון נכון ויעיל של האזור כולו, מצד שני. לכן, הגבלת האחריות רק כלפי מקרקעין סמוכים במקרים אלה צריכה להתבצע בצורה גמישה. לצורך כך יש לפרש את המונח "גובלים" שבסעיף 197 בצורה רחבה, ולא להגביל את מתן הפיצויים אך ורק למקרקעין הנושקים לתכנית בלבד.
אימוץ הגישה התומכת בהשקה פיזית של המקרקעין לתחום התכנית יכול להביא לתוצאות אבסורדיות, שמקרקעין סמוכים לא יקבלו פיצויים למרות שהתכנית גרמה להם נזק מוחשי. הדבר יגרום לכך שהפיצויים לפי סעיף 197 יהיו ניתנים, לרוב, על נזקים טריוויאליים, ככל שסעיף 200 מתיר אותם, ואילו על נזקים ממשיים אחרים לא יינתנו פיצויים.
ולבסוף, אך לא לאחרונה, נראה כי גם חוק יסוד: כבוד האדם וחירותו יש לו השפעה על פרשנות סעיף 197. סעיף זה עוסק במתן פיצויים בגין פגיעה בזכות הקניין, ובתור שכזה, מבחני הפגיעה צריכים להיות "מידתיים", דהיינו מבוססים על מבחנים אמיתיים הבודקים את מידת הנזק והיקפו ולא על פי מבחן נוקשה הרואה בהשקה פיזית של המקרקעין לתחום התכנית כחזות הכל.

בפס"ד טייבר  נעשה שילוב מסוים בין שתי הגישות למוזכרות לעיל. הזוג טייבר הם בעלים של מבנה מגורים צמוד קרקע אשר בסמוך לו נבנו שלושה בנינים בני 30 קומות כל אחד. ועדת הערר קבעה, כי שרטוט הקו הכחול אשר הכליל בתכנית רק חלק מהכביש ואת חלקו האחר, בו גובלת חלקתם של טייבר, הותיר מחוץ לתחום זה, היה שרטוט מלאכותי ושגוי, וכי מהותית נמצא הכביש בתחומי התוכנית. 
כבוד השופט מודריק אימץ את החלטת ועדת הערר בקובעו, כי הוא תומך בגישת ההשקה הפיזית. יחד עם זאת, השופט מודריק סייג את גישתו הדווקנית באומרו:

"אולי ניתן להוציא מן הכלל מיני תוצאות אבסורדיות (כגון כאלה שתוארו על-ידי הנשיא זילר בעניין הלברייך) שבהן בין התכנית הפוגעת למקרקעין הנפגעים מפרידים סנטימטרים ספורים או אפילו מטרים בודדים חסרי כל משמעות, אך היוצא מן הכלל אינו צריך לטרוד את הדעת לעת בירור הכלל".

ג. האינטרסים העומדים בבסיס סעיף 197 לחוק

הסדר המרחיב את הזכות לפיצויים

1. עקרון הפיצוי – זכות הקניין
אין פוגעים בקניינו של אדם אלא אם בצידה של פגיעה זו נולדת תביעה לפיצוי. אמנם, לרשויות השלטון ישנה סמכות לפגוע בזכויות הפרט, וביניהן גם בקניין, על מנת לקדם אינטרסים ציבוריים, אולם על פגיעה כזו להיות מידתית. במתן פיצוי בגין פגיעה, אמנם אין כדי לבטל את הפגיעה בקניין, אך יש בו כדי לעשות פגיעה זו מידתית . יחד עם זאת, ברי כי הגנה זו אינה הגנה מוחלטת. זכות הקניין, כזכויות יסוד אחרות, היא זכות יחסית אותה יש לאזן עם אינטרסים ציבוריים וזכויות אחרות. לכן לא כל פגיעה במקרקעין על-ידי תכנית תזכה בפיצויים לפי סעיף 197. מתן פיצויים בכל מקרה של פגיעה עלולה הייתה ליצור תוצאה בלתי מאוזנת, שהייתה פוגעת בתפקודן של רשויות המדינה.

2. עקרון הפיצוי – צדק חלוקתי
עקרון הצדק החלוקתי מכוון לבצע חלוקה צודקת ושוויונית של נטלים  או יתרונות של פעולת הרשות.
בהקשר של סעיף 197 נקבע בפסיקה כי אחד השיקולים העומדים ביסוד חובת הפיצוי הינו "שיקול של צדק חלוקתי, לפיו על הציבור בכללותו לשאת בנזק שנגרם לבעל המקרקעין כתוצאה מתכנית מתאר המביאה תועלת ורווחה לכלל הציבור".

"...גם אם התכנית מביאה תועלת ורווחה לכלל הציבור, אין זה מן הראוי שאותם בעלים, שהתכנית פוגעת בהם, לא יקבלו פיצוי בגין הרעת מצבם. באמצעות הפיצויים, נושא ציבור משלמי המסים בהשפעתה השלילית של התכנית על מקרקעין של בעלים מסוימים, במקום שישאו בנזק זה אך ורק אותם בעלים "

יצוין, כי כאשר התכנית מבוצעת על-ידי יזם פרטי, או כאשר התכנית מביאה תועלת רבה במיוחד לגורם מסוים, נהוגה פרקטיקה של הסכמי שיפוי אשר נחתמים בין הוועדה המקומית ובין היזם, אשר בו מתחייב היזם לשפות את הוועדה על הוצאותיה בגין תביעות לפי סעיף 197. פרקטיקה זו מגשימה את עיקרון הצדק החלוקתי, שכן היזם, שהוא המרוויח העיקרי מן התכנית, נושא בנטל הפיצויים.

3. שיקולי יעילות – עקרון כלכלי
עפ"י העיקרון הכלכלי, הטלת החובה על רשויות התכנון לפצות את הפרט בגין פגיעה במקרקעין, מתמרצת אותן לשקול אל מול התועלת שבתכנית גם את השפעותיה השליליות.

הסדר המצמצם את הזכות לפיצויים

1. האינטרס הציבורי
מול האינטרס של הפרט בפיצוי על נזק שנגרם לו, ניצב האינטרס הציבורי בכך שרשויות התכנון תוכלנה להגשים את ייעודן ולבצע תכניות המביאות תועלת לכלל החברה. משטר מרחיב מדי של פיצויים עלול לגרום לרשויות התכנון להימנע מביצוע תכניות שיביאו תועלת לכלל הציבור בשל החשש כי לא תוכלנה לעמוד בתשלום הפיצויים שיוטלו עליהן.

"... המקרקעין - ואני מתרכז עתה בהיבט זה של הקניין - הוא משאב לאומי. כמות המקרקעין אינה ניתנת להגדלה. חיי החברה מותנים ביכולת הציבור לעשות שימוש במקרקעין, כגון לבנות כבישים, לסלול מסילות, להסדיר אמצעי תקשורת, להבטיח בנייתם של מוסדות ציבור, לשמר עתיקות ונכסים תרבותיים, לשמר שטחים פתוחים ולקיים שמירה על בטחון הציבור ושלומו... כל אלה הופכים את קניין המקרקעין לקניין שמימד האחריות החברתית בו הוא חשוב. שיקולים אלה ואחרים מחייבים מתן כוח למדינה לפגוע בקניין הפרטי כדי לקיים את אינטרס הציבור. בכך מתבטאת האחריות החברתית המיוחדת של הקנין הפרטי... דיני התכנון והבניה הם אחד המכשירים החשובים שדרכם מוגשמת האחריות החברתית של הקניין 11".

הצורך בוודאות מהווה פן נוסף של האינטרס הציבורי, שלא להרחיב יתר על המידה את היקף הזכאים לפיצוי, שכן בנוסף לכך שיש להימנע מהיקף פיצויים אשר ירתיע את רשויות התכנון מביצוע תכניות, יש חשיבות רבה לכך שהגוף התכנוני יהיה מודע לעלויות הצפויות לו בפעילותו, על מנת שיוכל להיערך ולכלכל את צעדיו מבעוד מועד.
מבחן עמום הקובע מהם "מקרקעין גובלים" לא יאפשר לרשויות התכנון לדעת מראש מיהם התובעים הפוטנציאליים ומהן העלויות שיהיו לה בגין פגיעות שנגרמו על-ידי התכנית, וחוסר הוודאות עלול לגרום לקיפאון בפעילות התכנון והפיתוח, בשל החשש מפני עלויות מוגזמות. כמו כן מבחן עמום ונעדר ודאות יגרור ריבוי התדיינויות, שכן רק הכרעה בבית המשפט תבהיר האם מקרקעין אלה הנם "גובלים" ולכן זכאים לתבוע פיצויים, אם לאו. תוצאה זו אינה רצויה.

2. שיקולי יעילות- עקרון כלכלי
צידו השני של השיקול הכלכלי (המצמצם את הזכות לפיצויים), הינו החשש לפיו אם תוטל על רשויות התכנון חובה כבדה מדי לפיצויים, תיפגע יכולתן לבצע תכניות, אף אם יש בהן תועלת לכלל הציבור.

לפיכך, על-פי העיקרון הכלכלי, יש להטיל על רשויות התכנון חובה לשלם פיצויים במידה שתגרום להן לבצע תכניות שהן יעילות לציבור, ולהימנע מתכניות שהנזק שהן גורמות עולה על התועלת שצומחת מהן.

באשר לאיזון האינטרסים הראוי בין השיקולים להרחבת מתן הפיצויים לבין השיקולים המצמצמים את מתן הפיצויים לנפגעים ע"י תוכנית, לדעת המלומד טביב , יש לבחון מחדש את הגבלת הזכות לפיצוי. על פניו נראה כי הגבלת הזכות יכולה להיעשות באמצעות שימוש במבחני סעיף 200 לחוק, אשר כעולה מהפסיקה, הם המבחנים המאזנים נכונה את הערכים הבאים לידי ביטוי בשיקולי היסוד שבסעיף 197(א) לחוק [השיקולים בדבר הצורך להבטיח וודאות- מניעת הצפת הועדות המקומיות בתביעות, מניעת הקפאת פעולות התכנון], קרי: סעיף 200 מאזן בין האינטרסים המתנגשים באמצעות מבחני הסבירות והצדק לאחר שקילת מלוא השיקולים הערכיים בהגנה על הזכות הקניינית וזכות הפיצוי הנגזרת ממנה.
כך, ראוי לשקול את הגדרת הקריטריונים לבחינת סבירות הפגיעה. במסגרת קריטריונים אלו רצוי לקבוע את "גבול הסבירות". בכלל זה ניתן יהיה לשקול קביעת גבול סבירות משתנה, המתחשב בנסיבות שונות, שיוגדרו בהתאם למצבים שונים של פיזור הנזק, אינטרסים ציבוריים חיוניים, קיומו או העדרו של היטל השבחה ושיקולים אחרים נוספים.  

לאחרונה, קבעה כבוד השופטת בייניש, בפס"ד ויטנר כדלקמן:

"...יש לקבוע כנקודת מוצא את הכלל, לפיו כדי לזכות בפיצוי לפי סעיף 197, על המקרקעין של התובע להשיק פיזית לגבול התכנית הפוגעת, כפי שהוא מסומן בתשריט. עם זאת, כדי להגשים את תכלית החקיקה ואת האיזון הראוי בין האינטרסים העומדים בבסיסה, על מנת שלא לסכל את כוונת המחוקק (אשר החליט שלא לצמצם את זכות הפיצוי אך למקרקעין שבתחום התוכנית אלא אף לאלה הגובלים בה), וכדי להימנע ככל האפשר מתוצאות שרירותיות ואבסורדיות, יש לקבוע שלא כל הפרעה בהשקה שבין גבול התכנית, כפי שהוא מסומן בתשריט, לבין המקרקעין, תשלול את מעמדם כ"מקרקעין גובלים" לצורך תביעת פיצויים לפי סעיף 197.

על כן, הדרך בה נלך היא קביעת כלל, לפיו נדרשת השקה פיזית בין גבול התוכנית לבין המקרקעין, ולצידו שני חריגים מצומצמים ומוגבלים. החריג האחד הוא כאשר ההשקה בין התכנית למקרקעין מופרעת על ידי שטח פתוח צר, בדרך כלל בן מטרים ספורים בלבד; והחריג השני הוא כאשר בין התכנית למקרקעין מצוי כביש צר".

ויובהר,באשר לשני החריגים שנקבעו בפס"ד וינטר :

שטח פתוח צר - מדובר בחריג לכלל הדורש השקה פיזית, הכוונה היא למקרים בהם "ההפרעה" להשקה שבין המקרקעין לתוכנית היא כה שולית עד שיהא זה אבסורדי להבחין בין מקרים אלו לבין מקרים בהם קיימת השקה פיזית ממשית בין המקרקעין לתוכנית, יש להניח שחריג זה יפורש על ידי ועדות הערר ובתי המשפט בצמצום.

כביש צר - חריג שני זה, אף הוא מצומצם ומוגבל ולא כל מקרה שבו עובר כביש בין התכנית הפוגעת ובין המקרקעין ייכנס לגדרו. בדומה לחריג הראשון, אף כאן תיגזר השאלה האם יש בהפרדה שיוצר הכביש כדי לשלול את מעמדם של המקרקעין כ"מקרקעין גובלים" מטיבה של החציצה שיוצר הכביש בין המקרקעין לתוכנית. ככל שהכביש יוצר חציצה משמעותית יותר, קרי ככל שהוא רחב וראשי יותר, כך תפחת הנטייה להכלילו בגדר החריג. על כן, לגדר חריג זה ייכנסו רק מקרים בהם בין התכנית לבין המקרקעין עובר כביש שכונתי צר, או דרך כבושה או סלולה. לגדר חריג זה לא ייכנסו דרכים בין-עירוניות, או כבישים עירוניים המהווים עורקי תנועה ראשיים ורחבים.

ד. סיכום

תובע אשר המקרקעין שלו גובלים לתוכנית פוגעת יוכל לתבוע מכוח סעיף 197(א), בתנאי שהמקרקעין שלו משיקים פיזית לגבול התוכנית הפוגעת. יחד עם זאת לכלל זה נקבעו שני חריגים: האחד – "ההפרעה" להשקה בין המקרקעין לתוכנית הינה שטח פתוח צר בין מטרים ספורים בלבד - הפרעה שולית, אשר הבחנה בין מצב זה להשקה פיזית ממשית בין המקרקעין תוכנית יהיה אבסורד.
השני- כביש צר העובר בין התוכנית הפוגעת לבין המקרקעין, כאשר יש להדגיש כי מדובר בכבישים שכונתיים, או בדרך כבושה או סלולה, ואין המדובר בכבישים עירוניים המהווים עורקי תנועה ראשיים.